记忆碎片“取消公摊”之后：销售更透明，但契税、物业费没变_我的网站
一 | 取消公摊后，衡阳市多家中介均表示购房总价不会变。视觉中国/图每当有取消公摊的信息放出，总能一石激起千层浪。2024年12月12日，湖南省衡阳市发布通知，自2025年1月1日起，在全市实行商品房按套内建筑面积计价销售。五天后，河北省张家口市发布政策鼓励实行“现房销售”，逐步推进取消公摊。 编者按：以变革应对变局，以远见超越未见。
二 | 很快，话题“多地官宣取消公摊”登上微博热搜榜。2024年以来，广东省肇庆市、湖南省湘潭市也出台了取消公摊相关政策。伯虎商业评论、大象新闻、大象财富联合腾讯新闻、腾讯财经推出2024年终策划《变局之下》，回望2024、展望2025，让洞见穿越时间，向未来寻求确定。更早一些，2023年安徽省合肥市提出“积极探索商品房销售按套内面积计价”。
三 | 而“公摊”的起源地香港，在2013年取消了公摊，重庆早在2002年就探索了取消公摊。
四 | 引言：2025年，黄金价格仍在高位盘旋，根据1月9日最新的伦敦金价行情，现货价2663.24美元/盎司，日内涨幅0.02%。
五 | （详见2023年南方周末报道《合肥“取消公摊”？重庆已经试了21年，香港更彻底》）近两年，取消公摊的城市，落地效果如何？对当地房价产生了怎样的影响？购房“所见即所得”行至小区楼栋的一楼，沿着外墙边缘画上一圈，这个圈起来的图形就是该栋一层的建筑面积，乘以楼层则是这栋楼总的建筑面积。这不由让大伙心里都犯嘀咕：这黄金是吃了啥了，还能这么一直涨下去不？ 把日历翻回2024年，国际金价就是个“破纪录专业户”。这个算法不精确，但很好地展示了何为建筑面积。建筑面积，包含了每个单元住户的套内面积和公摊面积。
六 | 从年初到年尾，国际金价震荡上扬，一年之内创下40次新高，年涨幅接近30%。紫金矿业、山东黄金、招金矿业等黄金企业也乘上东风，业绩亮眼，股价也扶摇直上。狂飙的黄金行情，同样让不少人通过炒黄金享受丰厚的收益。
七 | 而公摊面积，一般包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体以及整栋建筑的共有房屋和管理房屋等。
八 | 1995年，建设部颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，“公摊面积”从中国香港进入内地。按照惯性思维，黄金暴涨，黄金饰品市场似乎也应该跟上。此后，内地商品房实行按建筑面积计价销售，其中包含的公摊面积因测算透明度低而饱受诟病。根据湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布的《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，2025年1月1日起，湖南省衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。可现实是，黄金刚需消费者和黄金珠宝企业却在高涨的黄金行情之下，经历最为严峻的寒冬。一方面，高位的金价也让不少消费者直呼“高攀不起”；另一方面，如此火爆的金价行情推动国内金店饰品价格也纷纷突破800元/克，奇怪的是，它们却面临销售困境。上海易居房地产研究院副院长严跃进对南方周末表示，取消公摊的准确含义，不是要取消公摊这类建筑形态，而是“住房销售环节取消公摊”，让购房者“所见即所得”，清楚地知道所购房产的实用面积。有人欢喜，自然也有人忧愁。在黄金投资面前，折射出了一副芸芸众生相。01 一边疯涨，一边亏惨同样是投资黄金，有的人赚的盆满钵满，有的人甚至不能保本。伯虎财经了解到，靠着2024年的这波黄金涨势，金店老板李捷（化名）赚了二三十万元。李捷表示，由于职业原因，自己经常会关注金价走势。
九 | 取消公摊后，衡阳楼市发生了什么变化？2025年1月3日，衡阳资深房产中介老刘形容，目前政策“仅供参考”，还没有什么变化。黄金本身不会像股票一样增殖，但是影响黄金价格的因素有很多，比如美联储的加息周期、国际局势是否动荡等。南方周末致电衡阳市住房和城乡建设局，对方表示目前暂无落地的最新情况。俄乌冲突爆发后，李捷观察到美联储迟迟看不到降息的动静，觉得金价未来还有上涨空间，于是在2023年决定投资近200万元购买金条，结果大赚一笔。
十 | 2023年金价持续上涨的趋势让王英（化名）也加入到黄金投资的队伍中来，但她买的不是金条，而是首饰黄金。00后林双双的老家在衡阳，2024年底开始在高新未来城一带看房，为结婚做准备。看见衡阳取消公摊的新闻时，林双双最关心的是房子总价会不会变高。南方周末以购房者的身份，咨询了衡阳市多家中介，他们均表示现在的购房总价不会变。除了衡阳，在政策上明确了落地日期的还有广东肇庆。
十一 | 黄金貔貅、项链、戒指、金钗，王英喜欢什么就买什么。2024年年中，王英想趁着金价上涨，把自己手中的黄金变现，结果发现回收价远远赶不上买入价。金店销售人员告知她，按照当天的黄金回收价格，她花费三千多块购入的黄金戒指，回收价格才两千不到。2024年4月30日，肇庆市住房和城乡建设局、肇庆市财政局等7部门联合印发了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。12月24日，政策已实施近8个月，南方周末联系上了肇庆君御海岸楼盘工作人员李乔，她表示，现在肇庆市新房总价是不变的，但会有按建筑面积计价和按套内面积计价两种方式，“套内面积比较小，因而单价会更高”。张涛长期在广州工作，由于广肇相近，想在肇庆购置一套新房用于度假，他从2024年7月开始看房，发现中介均会先按价格更低的建筑面积单价介绍，想了解“按套内面积计价”可再询问。
十二 | 不只是黄金饰品的消费者，整个黄金饰品行业正经历着一场严峻的 “寒冬”。从最新公布的财报数据看，以周大福为例，截至2024年9月30日的2025财年上半年，营业额为394.08 亿港元，同比大幅下降20.4%，净利润更是暴跌44.4%。同期，六福集团实现收入54.49亿港元，同比锐减27.2%，归母净利润同比大跌53.9%，经营利润、期内利润等关键指标也呈现出超50%的下滑幅度，黄金及铂金产品销售额同比减少24.1%。肇庆市住房和城乡建设局工作人员向南方周末介绍，2014年5月建设部、工商总局发布《商品房买卖合同示范文本》，计价方式可从“按套（单元）、按套内建筑面积、按建筑面积计价”中选择一种，肇庆市也相应使用该合同范本。这些行业头部企业业绩滑坡，与金价走势形成鲜明反差。房地产市场此前较为火爆，处于卖方市场，肇庆房地产企业普遍选择按建筑面积计价宣传销售。国际黄金现货价格从今年4月约2328美元/盎司涨至9月的2634美元/盎司高位，涨幅约13%，国内足金首饰单价也纷纷突破800元/克。但高涨金价并未成为这些企业业绩增长 “助推器”，反而是“绊脚石”。在业绩压力下，不少黄金销售企业选择缩减线下门店。公摊面积比例过大、公摊面积多而公共配套水平不高、入证套内面积比销售时承诺的少等问题，引发购房者与中介、房企之间的矛盾。据天眼查数据显示，今年成立的黄金有关企业，足足有414家倒闭。其中，黄金赛道头部企业周大福，半年关闭了180家门店；周生生关闭47间门店；周六福关闭了76家。对于本次新政，肇庆市住建局方面说，实施时要求房企、房产中介机构在销售商品房时必须在销售现场显眼位置标明每套房屋的套内面积和套内面积单价。
十三 | 但张涛告诉南方周末，他所看的几个楼盘并没有明显标注，了解套内单价还是以“口头”为主。不同于衡阳和肇庆，湘潭、张家口、合肥的政策更侧重于“建议”与“探索”，并未明确具体的实施日期。这市场里头，黄金投资和黄金饰品消费就像冰火两重天。02 金价大涨，为何金店却撑不住了？黄金饰品在金价 “高光” 时刻却 “卖不动”了。这般看似矛盾的景象背后，实则隐藏着复杂且多元的经济逻辑与市场因素。2023年7月28日，安徽省委常委、合肥市委书记主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。事实上，金价上涨，并不意味着所有黄金产品都会迎来“疯抢”；出于投资心理的消费者，往往会选择更保值、纯度更高的原料黄金，也就是金条。
十四 | 众所周知，黄金跟黄金饰品是两回事。会议指出，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。举个例子，它们之间的关系就像是面包和面粉。
十五 | 企业拿着面粉加工成面包，再额外向消费者索要30%的加工费，形成品牌溢价。
十六 | 2024年12月27日，距会议召开已超过一年，南方周末致电合肥市住房保障和房产管理局了解情况，对方称目前正在一些楼盘试点按套内面积计价，具体情况不方便透露。广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师表示，此轮取消公摊主要是销售宣传方式的改变，目的在于减少因信息不对称所引发的纠纷，“让消费者消费得明明白白而非一笔糊涂账”。以前金价低的时候，黄金属于消费属性，消费者愿意付30%的溢价，把黄金做成满意的饰品。在采访中，有些城市的相关部门并不认可自己是“取消公摊”，仅是鼓励以套内面积计价。
十七 | 现在的黄金属于金融属性，购买黄金只是为了坐等升值再二次兜售，溢价30%的黄金饰品并不适合投资。没有变“彻底”不少网友形容取消公摊是“榴莲带壳卖”变成了“榴莲剥壳卖”。
十八 | “按套内面积计价”确实可以让消费者清楚知道自己买了多少“榴莲肉”。但对于购房者来说，期盼着更多的“变化”来临。
十九 | 那么，黄金企业的消费群体只剩下“刚需用户”，但如果金价实在太高，这部分刚需用户同样会难以承受。在浙江一家金店内，看着一旁的金价表格，尽管有优惠活动，王女士还是下不了手。她本来想给自己买一根10多克的金项链，作为40岁生日礼物，但对比了几款，都得1万元出头……最终还是只给女儿买了一根1000多元的“逢考必过”黄金手链。某金店老板更是坦言道：“黄金柜台前往往空无一人，即便是结婚这样的刚需场景，消费者也倾向于选择克数较少的金饰。
| ”根据国家统计局数据，截止到2024年9月，金银珠宝类社会消费品零售总额为264亿元，同比下降7.8%；而且，这一数据已连续多月呈下滑趋势。
| 同样，世界黄金协会发布的《2024年中国金饰零售市场洞察报告》显示，“自戴”作为金饰消费的主要场景，占比已经从39%下降到今年的27%，很多消费者可能缩减了“自戴”首饰购买等非必要消费的预算。“如果契税可以少一点就好了。”作为家中的年轻一辈，林双双在看房过程中已经摸清购房相关的细节，她知道契税、物业费等都与建筑面积挂钩，目前衡阳的新政策并未涉及这些费用的计价变化。李乔也表示，肇庆现在的房产证会标明套内面积与公摊面积，购房者在买新房时要交的契税依旧按建筑面积算，而后续的物业费等也是以建筑面积来计算。由此可见，金价如若持续涨下去，人们对金饰的消费意愿很可能也会进一步下降。重庆是取消公摊的先行者。2002年8月《重庆市城镇房地产交易管理条例》发布，商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
| 此后，也有过多次摇摆，现在保留了“按套内面积计价”和“按建筑面积计价”两种方式，购房总价不变。2019年，汤行在重庆买了一套新房，翻阅先前的购房合同，他向南方周末介绍，里面标明了房屋总价，以及对应的“套内单价”与“建面单价”，清楚写明契税、物业费等依旧按照建筑面积来计算。可见，无论取消公摊已有23年的重庆，还是落地8个多月的肇庆，均没有改变契税、物业费等相关费用的计价模式。目前，上海和重庆都在试点房产税，它的计量也与建筑面积挂钩。随着消费者对金店的“冷落”，或将进一步影响了黄金珠宝企业们的经营业绩。
| 03 展望2025 ，黄金还会是牛市吗？那么问题来了？展望2025，黄金是复刻过去一年金价走势，继续走牛，或是迎来拐点？ 事实上，世界黄金协会在《2025全球年度展望》里已经放话了：前景还行，但涨势可能没那么猛了。目前，金价稳定在每盎司2600美元附近，依旧维持在历史高位。杨登基律师对南方周末提到，假设未来房产证仅记载套内面积，公摊面积的产权可能会归于开发商，当开发商以“使用”为由要求业主支付公摊物业费，业主又可以用“无产权”进行抗辩，这类问题都需要相关法律法规来厘清。业内人士认为，从伦敦现货黄金的K线来看，过去两个月里，每当价格到了一个阶段性低点，就会出现反弹，也就是说，买盘始终存在。香港在这方面做得比较“彻底”。首先，从长周期看，黄金价格反映货币属性，锚定以美元为主的信用货币体系信誉强弱。2013年，香港全面取消了公摊，房屋的物业费、税费等均按实用面积来计算，公共区域的花销按照“各单元住户的管理份数占总管理份数的比例”来分摊。在美债偿债能力下降、通胀压力上行、逆全球化背景下，将推动全球央行去美元化进程，进而持续支撑作为推动金价上涨的“风向标”之一——央行的购金需求。
| 比如，去年第三季度，多国央行持续增持黄金。除了相关费用，购房者还关注得房率的变化。得房率，指每户的实用面积与建筑面积之比，在这轮取消公摊政策下，购房合同、房产证上依旧标明了公摊面积，相关费用也需为公摊面积埋单，因而实用面积与建筑面积客观上没有发生变化，得房率自然无差。根据世界黄金协会的最新数据，10月份全球央行黄金净购买量达到60吨，创下2024年的单月最高值。
| 而从中国央行角度看，中国仍有较大增储黄金储备空间。
| 然而近年来，广州、深圳、佛山、福州、长沙、温州、湖州等城市都出台了“计容新规”，用另外一种方式减少公摊，提高得房率。
| 合肥在2023年提出取消公摊后，2024年7月也发布了“计容新规”，鼓励房企减少公摊。以广深为例，2023年《广州市建筑工程容积率计算办法》发布，明确阳台占套内面积的比例从最多15%提升为20%，且销售时保持只按一半面积算钱，一半“赠送”。南华期货预计2025年黄金价格可能仍主要受投资需求波动主导，但央行购金将为金价带来强劲的下方支撑。其次，2025年1月20日特朗普将就职美国总统，这加剧不确定性，因其拟议的关税和保护主义政策预计将推升通胀，甚至引发贸易战。鉴于投资者将黄金作为对冲通胀的工具，在经济不确定性和价格压力加大的情况下，黄金往往表现更好。此外，包括地缘政局风险仍将为金价上涨提供阶段性避险买需支持。
| 虽说有些地方的冲突有望缓和，可目前来看，国际格局分化得厉害，保不准全球避险资金还得接着买黄金。按这个算法，得房率就变高了。当然，从短期来看，金价也可能会面临回调压力，尤其是在美元强势以及特朗普主动推导地缘政治风险缓解的情况下。2025年的黄金市场，变数和机遇共存，不盲目跟风，瞅准时机，才能从这黄金盛宴里捞着好处。次年发布的《深圳市建筑设计规则》明确将过去一些计入公摊面积的避难层、机房等公共空间，修改为“不计容面积”，让公摊面积变小了。严跃进表示，这类变相减少公摊的计容新规与取消公摊是两个不同的政策，不能混为一谈，但都有益于购房者。计容新规还倾向于服务推进第四代住宅的建设，而取消公摊目前着眼于销售的透明化，两者都为公摊问题出了一份力。广东省体制改革研究会执行会长彭澎则向南方周末提出，由于“赠送面积”不写入房产证，以“赠送面积”来减少公摊可能会存在法律风险。
| 而对于黄金珠宝企业来说，在高金价下，首先要做的事，就是要补课，与时俱进，迎难而上，积极完成企业和产品的结构性调整。文 / 伯虎商业评论 参考来源：金晨领航：黄金暴涨下的众生相：有人日赚数百万，有人血亏上千万经济观察报：黄金还会上涨吗？｜请回答，2025第一财经：近期金价大跌！特朗普将如何“整顿”黄金市场FX678汇通财经：世界银行：预计今年贵金属价格将上涨8%，不排除更高的金价21世纪经济报道：“周大福们”正疯狂关店。推动“止跌回稳”取消公摊陆续落地的2024年，也是近十年来中国房地产政策调整最频繁的一年。5月17日，监管部门推出一系列楼市调控措施，包括首套房、二套房最低首付比例分别降至15%和25%。
| 9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”。12月，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。根据中指研究院数据，1-11月100城新房成交面积同比下降23%，30城二手房成交套数同比增长2.3%。“9·26新政”后市场持续改善，10月以来核心城市销售同、环比保持增长。从不同城市梯队来看，1-11月，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比降幅最小。第四季度，一二线城市销售面积同比增幅均超10%。此轮官宣取消公摊的衡阳、张家口、肇庆与湘潭，均不属于一二线城市。让房地产市场“止跌回稳”，它们有着更迫切的需求。以两座明确日期施政的城市为例，衡阳市统计局数据显示，1-11月衡阳市商品房销售面积下降12.3%，商品房销售额下降20%。据肇庆市统计局数据，2024年前三季度，全市房地产开发投资延续负增长，同比下降35.1%，全市商品房销售面积同比下降34.7%。“房地产政策红利更有效促进二手房交易，挤压一手房市场份额。”肇庆市统计局分析报告写道。前三季度，肇庆市二手商品房销售面积同比增加8.7%。取消公摊是针对新房的利好，在二手房挤压市场份额的情况下，肇庆市实施新政的动机显然剑指“新房”。不单是数据，从这几个城市的政策细节也能窥探出它们的“迫切之心”。
| 接近湘潭市城乡和住房建设局的受访者向南方周末表示，团购10套房产可以按“套内面积计价”，在单价不变的情况下给购房者带来实惠。
| 《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》中明确“一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围”，并表明“房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售”。
| 而团购是否“按照套内面积计价”，文件并未指出。
| 南方周末问及张家口关于取消公摊政策的落实情况，张家口住房和城乡建设局工作人员表示，他们是“跟随”衡阳推出的，具体还在进一步探索。也有网友分析，取消公摊后，在房屋总价不变的情况下，单价会上涨，这是不是一种“数字游戏”？严跃进建议，各地应在取消公摊的过程中密切关注房价走势，并建立统一口径。（应受访者要求，文中老刘、李乔、张涛、林双双、汤行为化名。）南方周末特约撰稿 周倩欣责编 张玥。 Current article:http://6bxewzj.menxiaomoriniangbai.bond/yt3had2/itifgf9.html Published on:16:32:04 |
